Thị trường bất động sản quý II/2025: phục hồi & tăng trưởng,

Quý II/2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường bất động sản quý II/2025 không chỉ đánh dấu sự gia tăng nguồn cung và giao dịch, mà đằng sau là những chuyển động lớn về chính sách, vốn, cơ cấu sản phẩm và tâm lý nhà đầu tư. Liệu đây có phải là nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới?

1. Bối cảnh & đánh giá chung thị trường BDS quý II/2025

Kinh tế vĩ mô ổn định: GDP quý II tăng 7,96% – mức cao nhất trong 5 năm. Lạm phát được kiểm soát dưới 4%. Điều này tạo niềm tin cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Chính sách từ nhà nước có tín hiệu bật đèn xanh: Hàng loạt văn bản quan trọng (Nghị quyết 201, 202/2025, Nghị định 192) tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt với nhà ở xã hội (NƠXH), thủ tục đất đai, tín dụng.

Niềm tin thị trường trở lại: Sau giai đoạn 2022–2023 đầy khó khăn, tâm lý “ngại xuống tiền” đã giảm, thay bằng sự thận trọng chọn lọc. Theo nhiều đánh giá từ các chuyên gia thì BĐS Việt Nam đang chuyển từ “giai đoạn phục hồi kỹ thuật” sang “giai đoạn củng cố nền tảng tăng trưởng mới”.

2. Kết quả Quý II/2025

Nguồn cung: 58 dự án mới (16.627 căn/lô), tăng gần 30% so với quý I. Đây là mức tăng trưởng hiếm có trong 3 năm trở lại.

Nhà ở xã hội: 16 dự án mới, 32 dự án hoàn thành. Tổng 633.559 căn, vẫn đang theo sát mục tiêu của 2030, đây rõ ràng là điểm sáng của những tháng đầu năm 2025.

Thanh khoản: 157.021 giao dịch, tăng gấp đôi so với quý trước. Đáng chú ý, giao dịch đất nền tăng nhanh (21,3%) nhưng căn hộ, nhà phố – nhu cầu ở thực vẫn giữ ổn định (tăng 2,6%).

Vốn: Dư nợ tín dụng BĐS đạt 1,64 triệu tỷ (+36%), trái phiếu 87.000 tỷ, FDI 5,17 tỷ USD. Đây là “bộ ba vốn” lớn nhất trong 5 năm, chứng minh niềm tin vốn ngoại và ngân hàng vào BĐS.

3. Điểm nổi bật thị trường bất động sản quý II/2025

a) Nhà ở xã hội trở thành “trục xoay” thị trường

Trước đây, phân khúc này bị xem nhẹ, nhưng giờ đang dẫn dắt nhờ chính sách + nhu cầu ở thực. Đây là kênh ít rủi ro, dòng tiền ổn định, và cũng là cách Nhà nước ổn định an sinh.

b) FDI chuyển hướng sang BĐS công nghiệp & đô thị vệ tinh
Các “ông lớn” Hàn, Nhật, Singapore tăng đầu tư vào khu công nghiệp, đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP.HCM. Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất mới → nhu cầu logistics, nhà ở cho chuyên gia, khu đô thị đồng bộ tăng mạnh.

c) Phân hóa thị trường rõ rệt
Khu trung tâm: giá cao, thanh khoản chậm.
Vùng ven: hạ tầng bứt tốc (cao tốc, metro, vành đai) → hút dòng tiền.

4. Đánh giá nhanh điểm làm được/chưa làm được ở quý II

Phục hồi rõ ràng: Từ cung – cầu – vốn đều tăng.

Khơi thông pháp lý: Dự án được gỡ vướng nhanh hơn, tránh tình trạng “đắp chiếu”.

Định hình phân khúc mới: nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp thành trụ cột thay cho cao cấp.

Điểm chưa được tháo gỡ:

Tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm chưa được tối ưu như mất cân đối cung – cầu: Nhu cầu ở thực cần căn hộ giá 2–3 tỷ, nhưng nguồn cung chủ yếu vẫn là trung – cao cấp.

Hay giá vẫn neo cao: Tại Hà Nội, TP.HCM, giá căn hộ >40 triệu/m², xa tầm tay người trẻ để có được căn nhà là nơi an cư.

Bên cạnh đó rủi ro tín dụng: Đư nợ tăng 36% chỉ trong 6 tháng → nếu ngân hàng Nhà nước siết tín dụng, thị trường dễ “nghẹt thở” lại.

Thanh khoản chưa đồng đều: Một số dự án pháp lý chưa rõ, vùng xa hạ tầng yếu vẫn khó bán.

5. Dự đoán xu hướng cuối năm 2025

Nguồn cung mới: khoảng 25.000 căn, chủ yếu chung cư trung – cao cấp. Bên cạnh đó xu hướng vùng ven: Long An, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên – nơi hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh. Tăng giá chọn lọc: chung cư có thể tăng 5–7%; biệt thự/liền kề có thể 10–15%; đất nền: chỉ tăng ở khu vực có pháp lý + hạ tầng rõ ràng; bất động công nghiệp: FDI sẽ đổ tiếp vào Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương → kéo theo nhu cầu nhà ở, dịch vụ.

6. Các tín hiệu giải pháp từ Nhà nước

Ổn định chính sách tín dụng: Kiểm soát chặt cho vay đầu cơ, nhưng duy trì lãi suất thấp cho nhà ở xã hội, căn hộ vừa túi tiền.

Phát triển hạ tầng đồng bộ: Cao tốc, metro, vành đai → “cầu nối” cho thị trường vùng ven.

Minh bạch hóa thông tin: Xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường thống nhất, tránh sốt ảo.

Tăng quỹ đất nhà ở xã : Giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương.

 7. Lời khuyên cho Nhà đầu tư

• Ngắn hạn (cuối 2025):
  • Ưu tiên căn hộ bàn giao sớm, pháp lý rõ.
  • Chọn đất nền vùng ven có hạ tầng đang làm, tránh chạy theo “sốt” ngắn hạn (ví dụ thị trường Sóc Sơn)
• Trung – dài hạn (2026–2027):
  • BĐS công nghiệp + đô thị vệ tinh sẽ là xu hướng.
  • Nhà ở xã hội và căn hộ cho thuê là kênh giữ giá và cho dòng tiền ổn định.
• Lưu ý chung:
  • Quản lý đòn bẩy tài chính (không vay quá 40–50% giá trị).
  • Theo sát chính sách Nhà nước, vì chính sách sẽ “định hình” cuộc chơi.

Quý II/2025 không chỉ là “bước nhảy hồi phục” của bất động sản, mà còn là lời khẳng định: thị trường Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, dựa trên nền tảng bền vững hơn. Nhà ở xã hội, đô thị vệ tinh và bất động sản công nghiệp sẽ trở thành “bộ ba động lực” cho giai đoạn tới.

Nhưng: “cơ hội” luôn song hành với “rủi ro”. Nhà đầu tư thông minh là người biết chọn phân khúc đúng, kiểm soát tài chính tốt, và đi cùng nhịp chính sách. Ai làm được điều đó sẽ nắm bắt trọn vẹn làn sóng bứt phá cuối năm 2025.