Những rào cản nào “cản bước” Nhà ở Xã hội tại Việt Nam

Nhà ở xã hội (trong bài viết này được viết tắt là NOXH) là trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh Việt Nam. Dù Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, nhưng đến hết 2025 mới chỉ đạt hơn 15% mục tiêu. Vậy đâu là những rào cản lớn nhất?

1. Quỹ đất khan hiếm và nút thắt hạ tầng

Hầu hết các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã rơi vào tình trạng thiếu đất sạch. Quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất thương mại cho NOXH chưa được giám sát chặt, nhiều dự án xin hoán đổi hoặc né tránh dẫn tới việc quỹ đất ngày một khan. Ngoài ra vị trí đất thường nằm ở ngoại vi thành phố, xa trung tâm, khiến dự án khó thu hút cư dân, chưa thực sự thuận tiện cho việc đi lại.
Hệ quả:
Doanh nghiệp tốn thời gian giải phóng mặt bằng (3–5 năm), chi phí đội cao.
Người dân không mặn mà vì thiếu giao thông, trường học, y tế, tạo ra nghịch lý “có nhà mà không muốn ở”.
Giải pháp:
Các địa phương cần chủ động quy hoạch sẵn quỹ đất sạch cho nhà ở xã , giống như Singapore (HDB nắm giữ hơn 80% quỹ đất để chủ động phát triển nhà ở công cộng).

Kết hợp đầu tư hạ tầng kết nối: metro, bus nhanh, trường học đi kèm NOXH tạo cảm giác muốn an cư sớm cho người dân.

 2. Thủ tục hành chính rườm rà, ưu đãi chưa thực sự tốt

Để triển khai một dự án NOXH, doanh nghiệp phải trải qua tối thiểu 5–7 bước phê duyệt, kéo dài 2–3 năm, dẫn tới việc thời gian kéo dài, chờ đợi lâu. Chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất chưa có hướng dẫn chi tiết, nhiều địa phương lo ngại sai phạm nên “ngâm” hồ sơ. Doanh nghiệp không mặn mà vì lợi nhuận tối đa chỉ 10%, trong khi thời gian thu hồi vốn quá dài. Các dự án triển khai chậm, cung không kịp cầu.

Giải pháp: Cần một Nghị quyết đặc thù của Quốc hội: cho phép chỉ định thầu, miễn giảm thủ tục đấu giá đất, rút ngắn còn 6–9 tháng mới có khả năng đẩy nhanh tốc đi thi công nhà ở xã hội.

3. Vốn đầu tư thiếu ổn định, tín dụng khó tiếp cận

Các dự án NOXH chủ yếu trông vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng giải ngân cực chậm (mới đạt ~3%). Ngân hàng e ngại rủi ro pháp lý, còn doanh nghiệp lại không đủ tài sản thế chấp. Bên cạnh đó Việt Nam chưa có Quỹ Nhà ở Quốc gia như nhiều nước (Singapore – CPF Housing Grant, Hàn Quốc – Quỹ Phát triển Nhà ở).

Chủ đầu tư phải vay vốn thương mại với lãi suất 9–11%, ăn mòn lợi nhuận trong khi vốn đã thấp.

Người dân khó tiếp cận vay mua NOXH, vì yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe.

Giải pháp:

Thành lập Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia, kết hợp vốn ngân sách + vốn ODA + phát hành trái phiếu xã hội.

Nới điều kiện vay: cho phép chứng minh thu nhập bằng nhiều hình thức tạo điều kiện cho người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà ở xã hội.

4. Nhà ở xã hội chưa tiếp cận được chính xác tới đối tượng

Đối tượng thụ hưởng bị giới hạn: công nhân, người thu nhập thấp, một số nhóm như lao động di cư, làm tự do, không có hộ khẩu đô thị… khó chứng minh thu nhập để được đủ điều kiện mua NOXH.

Người Việt vẫn chuộng “sở hữu vĩnh viễn” thay vì thuê, khiến các mô hình NOXH cho thuê khó phát triển.
NOXH chưa tiếp cận đúng đối tượng cần nhất (lao động tự do, người nhập cư).
Nhiều căn hộ nhà ở xã hội bị chuyển nhượng trái phép, mất ý nghĩa an sinh.

Giải pháp:

Mở rộng đối tượng thụ hưởng, nhất là lao động di cư – chiếm hơn 30% nhu cầu nhà ở tại đô thị. Khuyến khích mô hình thuê – thuê mua như ở Hàn Quốc, với hợp đồng 10–20 năm, sau đó chuyển nhượng quyền sở hữu.

5. Chính sách pháp lý & cơ chế chưa đồng bộ

Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS… vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất. Ví dụ: một dự án NOXH vừa phải tuân thủ quy định về đất đai, vừa phải thực hiện cơ chế thẩm định xây dựng riêng.
Các địa phương lúng túng trong triển khai, doanh nghiệp bị kéo dài thời gian. Rủi ro pháp lý khiến ngân hàng và nhà đầu tư “ngại” tham gia.
Giải pháp:

Ban hành Nghị định hướng dẫn riêng cho NOXH, thống nhất từ đất đai đến vốn.

Trao quyền nhiều hơn cho địa phương: chỉ định chủ đầu tư nếu đủ điều kiện, rút ngắn quy trình xin ý kiến liên ngành.

6. Phân khúc “lệch pha” & nhu cầu thực tế chưa đáp ứng

Phần lớn dự án NOXH hiện nay chỉ tập trung cho công nhân KCN, thiếu loại hình căn hộ nhỏ cho người độc thân, lao động nhập cư.
Giá bán vẫn ở mức 700tr –1 tỷ/căn, vượt khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp (chỉ đủ khả năng trả 3–4 triệu/tháng).
Nhiều dự án hoàn thành nhưng khó bán/khó cho thuê, tỷ lệ lấp đầy thấp.
Thị trường lệch pha, trong khi nhu cầu thực vẫn rất lớn.
Giải pháp:
Đa dạng hóa sản phẩm: căn hộ 25–30m² cho người độc thân, ký túc xá hiện đại cho công nhân.
Khuyến khích phát triển NOXH thông minh – xanh, giảm chi phí vận hành.

Vấn đề liên quan tới NOXH vẫn còn nhiều điều cần giải quyết, mặc dù nhà nước đã và đang có những chính sách tốt để thúc đẩy phát triển NOXH, song do nhiều rào cản dẫn tới cung thấp hơn cầu. 

Giải quyết các rào cản NOXH không đơn giản là đẩy tiến độ, mà cần chiến lược dài hơi: Quỹ đất sạch, cải cách chính sách đầu tư, đa dạng nguồn vốn, ưu đãi thực chất, xây dựng Quỹ Nhà ở Quốc gia, và thay đổi tư duy xã hội về nhà ở cho thuê. Cùng theo dõi những tin tức BDS mới nhất để cập những thông tin mới nhất cho mình nhé!