Bất động sản xanh là gì? Toàn cảnh thị trường, từ cơ hội đến thách thức tại Việt Nam 

Theo IFC, nhà xanh thường tiết kiệm 20–40% năng lượng và nước, hóa đơn tiện ích thấp hơn ~15–20% so với công trình thường. Ở mảng thương mại, tỷ lệ lấp đầy có thể cao hơn tới 23% và thu nhập thuê tăng đến 8% khi công trình được chứng nhận xanh. Dưới đây là chi tiết các thông tin xung quanh bất động sản xanh để bạn đọc dễ hiểu nhất. 

1) Khái niệm “bất động sản xanh”

Bất động sản xanh (green buildings/green real estate) là công trình được thiết kế–xây dựng–vận hành để giảm tiêu thụ năng lượng, nước, vật liệu và phát thải, đồng thời nâng cao sức khỏe, tiện nghi cho người dùng trong suốt vòng đời. 

Ở Việt Nam hiện sử dụng các hệ thống đánh giá/công nhận như LEED (Mỹ), LOTUS (VGBC – Việt Nam), EDGE (IFC), Green Mark (Singapore), và đôi khi kèm WELL (trọng tâm sức khỏe).

Bất động sản xanh (BĐS xanh) không chỉ đơn giản là có nhiều cây xanh, mà là một cách xây dựng và vận hành dự án sao cho hài hòa với môi trường, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ sức khỏe người ở.

• Nếu BĐS bình thường là nhà xây để ở, chỉ quan tâm tiện ích và vị trí, thì BĐS xanh giống như “ngôi nhà biết thở”. Bạn mua BDS là mua chỗ ở, còn mua BDS xanh là mua môi trường sống, có giá bền lâu đến nhiều thế hệ. Đặc điểm của BSS xanh gồm:
  • Có cây xanh, mặt nước, gió trời để không khí trong lành hơn.
  • Dùng vật liệu thân thiện môi trường (sơn ít độc hại, kính cách nhiệt, vật liệu tái chế…).
  • Thiết kế để tiết kiệm điện nước (dùng năng lượng mặt trời, hệ thống tái sử dụng nước, đèn LED).
  • Không gian sống tốt cho sức khỏe (ánh sáng tự nhiên, ít tiếng ồn, nhiều oxy, không bí bách). 
  • Nói cách khác thì BĐS xanh = Nơi đáng sống + Tiết kiệm chi phí + Tốt cho sức khỏe + Tăng giá trị lâu dài.

2) Vì sao xu hướng BĐS xanh là tất yếu?

Lợi ích kinh tế – vận hành

• Chi phí vận hành thấp (điện, nước, bảo trì) → tăng dòng tiền ròng (NOI), kéo giá trị tài sản tăng lên.
• Khả năng cho thuê – giữ chân khách thuê tốt hơn nhờ chất lượng không khí, ánh sáng, tiện nghi.

Lợi ích sức khỏe – xã hội

• Chất lượng không khí tốt, hạn chế vật liệu phát thải VOC, khuyến khích vận động (thang bộ, cảnh quan) → hiệu suất làm việc cao hơn. 

Xu hướng & chuẩn mực quốc tế

• Dòng vốn FDI đang tăng, các tập đoàn đa quốc gia ưu tiên tòa nhà đạt chứng chỉ; nhiều chủ sở hữu toàn cầu đặt mục tiêu danh mục 100% tòa nhà được chứng nhận hoặc có green lease. Ví dụ Mapletree cho biết toàn bộ tòa văn phòng tại Việt Nam đạt LEED Platinum O&M & 100% hợp đồng thuê mới là “green lease”.
• Việt Nam triển khai thí điểm sàn giao dịch phát thải (ETS) từ 6/2025 (thép, xi măng, nhiệt điện sẽ mở rộng sang tòa nhà thương mại) → dài hạn giá carbon sẽ tạo sức ép giảm phát thải trong xây dựng, vận hành.

 3. Việt Nam đang ở đâu so với thế giới về triển khai bất động sản xanh?

• Bước nhảy 2024–2025: Việt Nam đạt ~559–560 công trình được chứng nhận xanh. Trong năm 2024 ghi nhận 163 công trình (gấp đôi 2023) đã vượt xa mục tiêu 2030 trước đây. Cơ cấu tăng mạnh ở nhà xưởng/khu công nghiệp.
• So với khu vực: Việt Nam tăng nhanh về số lượng nhưng tỷ lệ thâm nhập so với tổng diện tích sàn vẫn thấp hơn Singapore/Thái Lan. Ví dụ điển hình bất động sản xanh tại Việt Nam: Deutsches Haus HCMC – văn phòng hạng A, LEED BD+C Platinum (2017) và LEED O+M Platinum (2024). Đây là mô hình vận hành tiết kiệm năng lượng, là địa điểm của Tổng Lãnh sự Đức. Hay như tòa Capital Place Hà Nội – văn phòng hạng A, đạt tiêu chuẩn LEED Gold đã thu hút mạnh nhóm khách thuê ngoại giao, tài chính. 

4) Đánh giá về hiệu quả từ các dự án bất động sản xanh tại Việt Nam (lấp đầy, đánh giá, thanh khoản, lợi ích) 

Tỷ lệ lấp đầy & giá thuê: Dù từng có trường hợp lấp đầy chậm giai đoạn 2020–2022 do dịch (ví dụ Capital Place thời điểm chuyển nhượng 2022), xu hướng chung là tòa nhà xanh hạng A tại vị trí tốt có khả năng chốt thuê cao hơn khi nhu cầu ESG tăng. Xu hướng quốc tế cho thấy các tập đoàn đa quốc gia muốn lựa chọn bất động sản xanh làm nơi làm việc.

Các công trình có đầy đủ chứng chỉ dễ thoái vốn hay dễ M&A hơn nhờ minh bạch kỹ thuật, dữ liệu vận hành (EUI, nước), và rủi ro pháp lý–môi trường thấp.

5) Điều kiện để phát triển BĐS xanh tại Việt Nam

(a) Khung pháp lý – tiêu chuẩn kỹ thuật
Các công trình cần tuân thủ đúng theo quy chuẩn QCVN 09:2017/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả: bắt buộc với công trình điều hòa không khí có diện tích sàn lớn (nguồn kỹ thuật quốc tế nêu ngưỡng ≥2.500 m².
Tuân thủ quy chuẩn quy định vỏ bao che, chiếu sáng, HVAC, hệ thống điện… (OTTV, R-value, U-value, SHGC…)
(b) Cơ chế khuyến khích
Các báo cáo/nguồn tổng hợp gần đây ghi nhận nhà nước đã có những tín hiệu giảm thuế, ưu đãi tiền thuê đất, hỗ trợ công nghệ tiết kiệm năng lượng, đặc biệt gắn với mục tiêu net-zero và thu hút FDI
(c) Vì sao nhiều doanh nghiệp chưa triển khai sâu?
CAPEX tăng 1–5% (hoặc hơn) nếu không tối ưu từ giai đoạn concept.
Thiếu chuỗi cung ứng vật liệu – thiết bị đạt chuẩn, thiếu đơn vị tư vấn/commissioning đồng bộ.
Khoảng trống dữ liệu (đo kiểm vận hành, BIM – commissioning) khiến khó chứng minh hoàn vốn. (Các nghiên cứu và ảnh hưởng thực thi QCVN09 cũng nêu vấn đề thiếu phổ biến/đào tạo tham số kỹ thuật).

6) Thách thức & giải pháp

Thách thức

Chi phí ban đầu – tài chính xanh còn hạn chế

Năng lực thiết kế–thi công–vận hành chưa đồng đều (thiếu CxA, retro-commissioning);

Thiếu dữ liệu vận hành (EUI, nước, indoor air quality) để chấm điểm/định giá;

Tuân thủ quy chuẩn QCVN09 vẫn có khoảng cách từ giấy đến hiện trường;

Giá điện thay đổi, ETS mở rộng sẽ gây áp lực chi phí nếu công trình không xanh.

Giải pháp khuyến nghị

Thiết kế tích hợp từ đầu (integrated design) + mô phỏng năng lượng sớm để CAPEX tăng tối thiểu.

Tận dụng EDGE/LOTUS cho phân khúc công nghiệp–nhà ở; LEED/WELL cho hạng A/siêu hạng.

Green lease & đo lường liên tục: lắp đồng hồ sub-metering, công khai dashboard EUI – nước, KPI IAQ.

Tài chính xanh: trái phiếu/xuất xứ tín dụng carbon (đồng bộ ETS), quỹ hiệu quả năng lượng.

Nâng chuẩn vận hành: commissioning/retro-Cx, đào tạo vận hành theo QCVN09.

7) Các loại chứng chỉ phổ biến khi làm BĐS xanh

LEED (USGBC): nhiều hạng mục (BD+C, ID+C, O+M…), cấp độ Certified–Silver–Gold–Platinum; phổ biến ở văn phòng/TTTM, công nghiệp.
LOTUS (VGBC – Việt Nam): cấp Certified–Silver–Gold–Platinum; có bộ cho New Construction, Interiors, Homes, Small Buildings… (ưu tiên điều kiện nhiệt đới Việt Nam).
EDGE (IFC): tập trung tiết kiệm ≥20% năng lượng, nước, NL hàm chứa vật liệu; phù hợp công nghiệp–nhà ở đại trà – khách sạn.
Green Mark (BCA Singapore): dùng trong một số dự án FDI khu vực.
WELL (IWBI): tập trung sức khỏe – tiện nghi (IAQ, ánh sáng, âm học, vận động).

8) Dự đoán xu hướng trong thời gian tới

Công nghiệp – logistics – khu công nghệ tiếp tục dẫn dắt số lượng chứng chỉ (EDGE/LEED), gắn nhu cầu FDI và tiêu chuẩn chuỗi cung ứng. Văn phòng hạng A tại HN/TP.HCM cạnh tranh bằng chứng chỉ kép (LEED + WELL/LEED O+M), green lease là “chuẩn mới”.

Căn hộ – khu đô thị tăng áp dụng giải pháp tiết kiệm năng lượng nước (đặc biệt các đại đô thị mới), hướng tới EDGE/LOTUS để tối ưu chi phí người ở. ETS mở rộng chạm tới tòa nhà thương mại → chủ sở hữu cần đo, báo cáo phát thải, chuẩn bị retrofit.

9) Tín hiệu hỗ trợ từ Nhà nước

• Đã đưa ra quy chuẩn bắt buộc QCVN 09:2017/BXD (năng lượng hiệu quả) – nền tảng kỹ thuật để phù hợp với mục tiêu tiết kiệm năng lượng quốc gia. 
• Khuyến khích đầu tư xanh: thông tin tổng hợp ghi nhận ưu đãi thuế, tiền thuê đất, trợ cấp công nghệ tiết kiệm năng lượng, cùng Decree 58/2025 cho năng lượng tái tạo – tạo hệ sinh thái chi phí rẻ hơn cho công trình xanh. (Áp dụng cụ thể theo từng dự án/địa phương).
• ETS thí điểm 2025–2029: đây là nền tảng hình thành giá carbon và thị trường tín chỉ, về dài hạn sẽ tác động tới tòa nhà.

Với chủ đầu tư và nhà quản lý tài sản, đây là thời điểm vàng để: Tái cấu trúc danh mục theo tiêu chí ESG, đăng ký chứng chỉ phù hợp (EDGE/LOTUS/LEED/WELL) và thiết kế tích hợp & green lease để khóa chặt giá trị tài sản trong chu kỳ mới.

BĐS xanh không còn là “từ khóa marketing” mà là chuẩn mực cạnh tranh: ai đo lường – minh bạch – tối ưu vận hành tốt hơn sẽ thắng. Việt Nam đã bước vào pha tăng tốc với hơn ~560 công trình được chứng nhận và khung chính sách đang siết dần theo tiết kiệm năng lượng, ETS, net-zero.