Góc nhìn từ Chủ tịch Hội thẩm định giá VN Nguyễn Tiến Thỏa về định giá đất

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định Giá Việt Nam phân tích sâu: liệu dữ liệu quá khứ có đủ tin cậy để định giá đất cho tương lai?

Bài viết dưới đây sẽ gỡ bỏ hoài nghi, giải thích khoa học về phương pháp thặng dư, thu nhập, so sánh…, đồng thời chỉ rõ rủi ro khi chỉ dựa vào dữ liệu lịch sử. Bên cạnh đó cần có AI, dữ liệu lớn và bộ lọc rủi ro để đảm bảo độ chính xác và khách quan.

1. Giới thiệu chuyên gia Nguyễn Tiến Thỏa

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – hiện là Chủ tịch Hội Thẩm định Giá Việt Nam, từng là Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia và là người có nhiều năm trực tiếp tham gia xây dựng tiêu chuẩn, giáo trình và phản biện pháp luật liên quan đến thẩm định giá, đặc biệt là lĩnh vực đất đai.

2. Vấn đề đặt ra: Phương pháp định giá có còn phù hợp?

Bộ Nông nghiệp & Môi trường dự thảo sửa Luật Đất đai nhận định rằng việc định giá đất dựa vào số liệu quá khứ có thể không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, thiếu ổn định.

Nhưng ông Thỏa phản biện: phương pháp dựa trên dữ liệu lịch sử kết hợp lý thuyết, mô hình và phương pháp định giá chuẩn vẫn là cốt lõi khoa học và được áp dụng toàn cầu.

3. Những phương pháp khoa học định giá đất phổ biến theo chuyên gia Nguyễn Tiến Thỏa

Theo ông Thỏa, để định giá đất cho hiện tại và tương lai, các phương pháp khoa học cần được áp dụng phối hợp:

Chuỗi thời gian (Time-Series): phân tích xu hướng tăng/giảm của dữ liệu quá khứ (hàm mũ, trung bình…)
Phân tích hồi quy: xác định tác động của các nhân tố (cầu – cung, lãi suất, tỷ giá…)
Phương pháp chuyên gia: dựa trên kinh nghiệm và mô hình thị trường

Ngoài ra, các phương pháp thẩm định như:

Phương pháp thặng dư (Residual method): phổ biến toàn cầu, dùng để đánh giá giá trị đất dựa trên kỳ vọng lợi nhuận từ phát triển, trừ đi chi phí đầu tư — được áp dụng ở TPHCM với khoảng 87% dự án.
Phương pháp thu nhập (Income method): dùng thu nhập tương lai và chiết khấu về giá trị hiện tại.
Phương pháp so sánh (Market Comparison): lấy giá giao dịch thực tế để đối chiếu giá trị.

Ông nhấn mạnh: không có phương pháp nào hoàn hảo, nhưng việc loại bỏ hoàn toàn dữ liệu quá khứ là thiếu thực tiễn.

4. Phân biệt giá đất tăng thị trường và giá trị tăng thêm của đất

Giá thị trường tăng không đồng nghĩa với giá trị đất tăng thêm về bản chất:

Giá tăng do lạm phát, đầu cơ, biến động vĩ mô… không phải giá trị nội tại.
Giá trị tăng thêm chính thức xuất phát từ đầu tư cải tạo đất, thay đổi quy hoạch, do chính sách Nhà nước đầu tư hạ tầng — tức là giá trị nội sinh, theo lý thuyết địa tô của Marx.

Hiểu rõ phân biệt này giúp tránh sai lầm định giá và thiết kế chính sách phù hợp.

5. Sai lầm thực tiễn & cách khắc phục

Ông Thỏa cảnh báo một số hạn chế khi dự báo đất đai:

Dữ liệu kém chính xác: thông tin ảo, thiếu minh bạch
Thiếu năng lực người làm giá: trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp chưa cao
Thiếu cơ sở dữ liệu lớn & hiện đại

Giải pháp khắc phục:

Số hóa dữ liệu & ứng dụng AI trong định giá
Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực định giá
Xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch, đồng nhất

6. Vì sao cách nhìn của ông Thỏa quan trọng với nhà đầu tư

Lợi ích	Mô tả
Đảm bảo độ tin cậy định giá	Khi đầu tư lớn, cần căn cứ khoa học, không chỉ tin giá bán chạy
Phân biệt rõ biến động thị trường và giá trị nội tại	Tránh đầu tư theo “hype”, giá sốt ảo
Tăng khả năng dự đoán thị trường tương lai	Nhờ mô hình chuỗi thời gian và hồi quy
Giảm rủi ro đầu cơ & pháp lý	Khi định giá đất minh bạch, chắc chắn từ phương pháp khoa học

Dữ liệu quá khứ là xương sống của định giá đất khoa học, giúp xây dựng mô hình hợp lý cho tương lai. Nhưng dự báo không bao giờ tuyệt đối chính xác, nên cần kết hợp phương pháp, kiểm chứng và sử dụng công nghệ để giảm sai số.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa đã góp phần quan trọng trong việc nhấn mạnh bản chất khoa học, không máy móc của công tác định giá đất, và hướng đến một thị trường minh bạch, có căn cứ thực tiễn.