Bảng giá đất mới tác động đến ai? Nhìn nhận từ chuyên gia Savills

Bảng giá đất mới đang được điều chỉnh mạnh tại TP.HCM, tăng từ 10 – 30 lần tại nhiều khu vực. Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM, có 2 nhóm chính bị ảnh hưởng: người được đền bù hay tái định cư sẽ hưởng lợi, gược lại, các hộ chuyển đổi mục đích sử dụng phải chịu nghĩa vụ tài chính tăng mạnh.

Dưới đây là chi tiết các đánh giá từ chuyên gia giải thích rõ và đưa ra góc nhìn thực tế để nhà đầu tư, người dân và cơ quan hoạch định có thêm cơ sở cân nhắc.

1. Bảng giá đất là gì và tại sao đang dậy sóng?

Bảng giá đất là công cụ cơ bản để tính tiền thuế, đền bù và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá mới phải tiệm cận giá thị trường, thay vì áp “khung giá cũ”. Tại TP.HCM, mức đề xuất tăng 10 – 30 lần so với trước tại nhiều huyện và quận, tạo nên áp lực tài chính thực sự cho người dân và doanh nghiệp.

2. Bảng giá đất tác động đến ai?

** Nhóm hưởng lợi**:
Người được thu hồi đất và bố trí tái định cư theo Điều 109 và 111 Luật Đất đai 2024. Bởi mức đền bù được tính theo bảng giá mới gần sát giá thực, nên họ nhận được giá trị công bằng hơn, giảm khiếu kiện và tăng mức đồng thuận trong giải phóng mặt bằng. Đây là một bước tiến về minh bạch và công bằng trong chính sách đất đai.

** Nhóm bị ảnh hưởng:**
Hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc thương mại). Theo luật mới, không còn phân biệt “trong hạn mức” hay “ngoài hạn mức” thì toàn bộ diện tích chịu bảng giá mới. Như vậy nghĩa vụ tài chính tăng đột biến, có thể lên đến hàng tỷ đồng, tạo gánh nặng tài chính lớn.

4. Khoảng cách giữa giá đề xuất và thị trường vẫn có sự chênh lệch

Bà Giang chỉ ra: giá đề xuất mới chỉ đạt 60 – 70% so với giá thực thị trường.

Quận 3 (đường Cao Thắng): Thị trường ~525 tr/m², đề xuất 330 tr/m².
Quận Tân Phú (đường Tân Thắng): Thị trường ~150 tr/m², đề xuất chỉ 90 tr/m².

Sự chênh lệch này buộc phải được điều chỉnh nhằm đảm bảo mọi bên đều hài hòa.

5. Quan điểm của chuyên gia: cần phân vùng rõ ràng

Theo đánh giá từ bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM, cần có những phương án phân vùng rõ ràng:

Hoãn áp dụng bảng giá mới là hợp lý, bởi mức tăng quá lớn, triển khai trong thời gian ngắn sẽ tạo áp lực không công bằng.
Việc sử dụng hệ số nhân chung cho cả khu vực (ví dụ nhân 5 lần khắp nơi) là dễ dãi và không phản ánh giá trị từng tuyến đường riêng biệt. Cần phân tích riêng từng khu vực, không thể áp đại trà. Phải đảm bảo lợi ích của tất cả các bên, không gây bất công hoặc tạo hệ quả xã hội.

Ý nghĩa quan trọng với nhà đầu tư và thị trường

Đối tượng	Tác động	Gợi ý hành động
Người bị thu hồi	Hưởng lợi từ đền bù gần thị trường	Ghi nhận cơ hội hòa đồng, nhanh chóng ổn định quyền lợi
Người chuyển đổi đất	Chi phí tăng mạnh, áp lực tài chính	Cần đánh giá lại kế hoạch đầu tư; tận dụng thời gian hoãn áp dụng
Chủ đầu tư/Dự án	Chi phí sử dụng đất tăng	Cập nhật mô hình tài chính, điều chỉnh giá bán/hợp đồng
Cơ quan quản lý	Cân bằng lợi ích, tránh xung đột xã hội	Thiết kế bảng giá phân vùng, có lộ trình áp dụng linh hoạt

Việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp là thách thức không đơn giản khi điều chỉnh bảng giá đất. Theo Savills và bà Giang, cần sự tinh chỉnh kỹ càng, phân vùng rõ ràng và lộ trình áp dụng hợp lý để vừa đảm bảo ngân sách, vừa bảo vệ quyền lợi người dân và giữ niềm tin thị trường.