Nắm chắc thông tin bất động sản hình thành trong tương lai để tránh rủi ro

Tìm hiểu rõ bất động sản hình thành trong tương lai gồm trước khi đầu tư giúp người mua được đảm bảo đầy đủ quyền lợi từ bảo lãnh ngân hàng, thanh toán tối đa 70%, bồi thường… đến cách tránh rủi ro pháp lý và đầu tư thông minh.

1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Đây là sản phẩm bất động sản đang xây dựng hoặc sắp triển khai, chưa bàn giao, chưa có sổ đỏ/hồng. Thường là căn hộ, nhà phố, đất nền… bán trước khi xây xong. Nhờ vậy, người mua có thể tận dụng mức giá hiện tại để sở hữu tài sản tương lai với nhiều tiềm năng tăng giá.

2. 8 quyền lợi quan trọng người mua cần biết

Được thẩm tra điều kiện mở bán:

• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý (quy hoạch, giấy phép xây dựng, bản vẽ…).

Có thể yêu cầu bảo lãnh ngân hàng:

• Theo Luật 2023, bảo lãnh là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư khi người mua yêu cầu. Bank trả lại tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết.

Thanh toán tối đa 70% trước bàn giao:

• Giai đoạn đầu không quá 30%; tổng thanh toán hơn 70% chỉ khi đã bàn giao nhà.

Chỉ ký hợp đồng khi dự án đã giải chấp:

• Nếu dự án bị thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng.

Đưa nhà mẫu vào hợp đồng:

• Bản nhà mẫu làm cơ sở so sánh thực tế khi bàn giao. Tăng khả năng đòi quyền lợi nếu giao không đúng.

Được bồi thường khi chậm bàn giao:

• Nếu tiến độ bị vi phạm, bạn được yêu cầu bồi thường, thậm chí khởi kiện khi chủ đầu tư không chịu.

Thỏa thuận rõ các khoản chi tương lai:

• Bao gồm chi phí quản lý, dịch vụ, bảo trì… để tránh tranh chấp sau này.

3. Lợi ích pháp lý từ quy định mới

• Luật KD BĐS 2023 siết chặt quản lý, giảm rủi ro đầu cơ, minh bạch hóa thị trường. Chủ đầu tư phải công bố thông tin và thanh toán qua ngân hàng.
• Luật Đất đai 2024 giúp cấp giấy chứng nhận nhanh hơn, hỗ trợ người mua nhà hình thành trong tương lai dễ được cấp sổ hơn.

4. Lưu ý & cách đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai

Kiểm tra pháp lý kỹ càng:

• Hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, tình trạng thế chấp, bảo lãnh ngân hàng… nên xác minh tại Sở Xây dựng hoặc Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Hạn chế rủi ro tài chính:

• Không thanh toán quá nhiều trước khi nhà hoàn thiện, nhất là khi bảo lãnh chưa rõ ràng.

Chọn chủ đầu tư uy tín:

• Nên tham khảo hồ sơ dự án, lịch sử pháp lý, tiến độ hoàn thành… để tránh vướng tranh chấp, chậm giao.

Kiểm soát chi phí phát sinh:

• Đàm phán rõ chi phí quản lý, tiện ích, phí bảo trì… tránh “phí ẩn” sau khi nhận nhà.

Yêu cầu bảo lãnh ngân hàng:

• Đây là “lá chắn” tốt nhất cho khoản tiền bạn ứng trước, nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.

5. Câu hỏi thường gặp

1. Bởi lý do gì nên yêu cầu bảo lãnh ngân hàng?
   • Để phòng rủi ro chủ đầu tư không bàn giao, ngân hàng sẽ có trách nhiệm trả lại tiền cho bạn.
2. Nếu đóng 70% rồi, có rủi ro gì không?
   • Có, nếu tiến độ kéo dài hoặc không có bảo lãnh; nên yêu cầu chia nhỏ đợt thanh toán theo tiến độ.
3. Chủ đầu tư có thể bị phạt chậm giao nhà không?
   • Nếu hợp đồng có cam kết bồi thường, bạn có quyền yêu cầu hoặc khởi kiện theo hợp đồng.
4. Có thể chuyển nhượng hợp đồng sớm không?
   • Được phép, nhưng cần kiểm tra quy định chuyển nhượng tại dự án đó.
5. Nên làm gì nếu nhận nhà không đúng mẫu?
   • So sánh với phụ lục hợp đồng (nhà mẫu), yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa hoặc bồi thường.

Bất động sản được hình thành trong tương lai là kênh đầu tư tiềm năng nhưng chứa nhiều rủi ro pháp lý và tiến độ. Tuy nhiên, với hệ thống bảo vệ quyền lợi người mua được quy định chặt chẽ, và nếu người mua biết sử dụng đúng các quyền của mình (bảo lãnh ngân hàng, tiến độ thanh toán, hợp đồng rõ ràng…), thì đây lại là kênh đầu tư rất hấp dẫn, an toàn và có biên độ sinh lời cao.