The Maris Vũng Tàu – dành cho những ai muốn ”nghỉ dưỡng trong chính căn nhà của mình”

The Maris Vũng Tàu với vị trí kim cương được xem như trái tim của thành phố biển Vũng Tàu là dự án đã và đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ cách Bãi Sau 5 phút di chuyển, cực kỳ tiện lợi trong việc du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm ẩm thực, hoạt động vui chơi tại Vũng Tàu.

1. Tổng quan dự án

• Tên dự án: The Maris Vũng Tàu
• Vị trí: Mặt tiền đường 3/2, Phường 10, TP. Vũng Tàu
• Chủ đầu tư: TDG Group
• Đối tác vận hành: Absolute Hotel Services (AHS) dưới thương hiệu Eastin Grand Hotel.
• Thiêt kế kiến trúc: Tama Architect ( Pháp).
• Ngân hàng bảo lãnh: Agribank
• Diện tích: 23ha
• Mật độ xây dựng: 21%
• Loại hình sản phẩm:
  • Căn hộ nghỉ dưỡng: 598 Căn Studio, 1PN, 2PN, 3PN
  • Biệt thự nghỉ dưỡng: 192 Biệt thự song lập & biệt thự đơn lập
• Tiện ích: Sở hữu 3 tầng tiện ích chuẩn 5 sao (2 khối đế và tầng thượng) và hơn 100 tiện ích thuộc tổ hợp The Maris Vũng Tàu.
• Điểm nhấn định vị: The Maris nằm ở “cửa ngõ nghỉ dưỡng cuối tuần” của vùng TP.HCM – Bà Rịa – Vũng Tàu, hưởng lợi bền vững từ nhu cầu staycation, MICE và du lịch biển quanh năm (thời gian di chuyển ngắn, ẩm thực – giải trí phong phú).

2) Sản phẩm & giá tham chiếu (để định khung ngân sách)

• Căn hộ nghỉ dưỡng (Polaris/Vega/Alaric…): nguồn tin thị trường ghi nhận từ ~2,9–3,5 tỷ cho căn 1PN ~45 m²; nhiều suất có view biển. Một số tin rao thứ cấp/đặt chỗ cho thấy ~65–78 triệu/m² cho căn cỡ nhỏ.
• Biệt thự: các tin rao gần đây cho thấy từ ~32–80+ tỷ tùy diện tích (72–631 m² đất) và vị trí; một số nguồn tổng quan nhắc đến từ ~40 tỷ/căn cho dòng tiêu chuẩn.
• Lưu ý: Giá chuyển nhượng có sự thay đổi tùy từng thời điểm và loại hình bất động sản

Gợi ý ngân sách:

• Nhà đầu tư “vé vào cửa” phân khúc căn hộ biển nên chuẩn bị tối thiểu 3 – 4 tỷ.
• Với biệt thự, biên ngân sách hợp lý từ 40–60+ tỷ (biệt thự ven hồ/ven biển, lô đẹp).

3) Tiện ích & chuẩn vận hành: “đi nghỉ dưỡng trong chính nhà mình”

• Bờ biển riêng dài 600–1.000 m (theo các giới thiệu vị trí chiếm trọn mặt tiền bãi Chí Linh), hệ tiện ích resort 5 sao: hồ bơi vô cực trung tâm & view biển, spa–sauna, sân tennis, sân tập golf mini, thể thao biển, clubhouse, khu MICE, sky bar, nhà hàng…
• Khối khách sạn 5★ do AHS/Eastin Grand vận hành (định vị chuẩn quốc tế) – trục nâng tầm trải nghiệm & đòn bẩy công suất phòng cho khối căn hộ nghỉ dưỡng/condotel.

Ý nghĩa đầu tư: mô hình “all-in-one” giúp tăng thời gian lưu trú (length of stay), cải thiện ADR (giá phòng bình quân) và RevPAR (doanh thu phòng), từ đó hỗ trợ giá trị tài sản và khả năng khai thác dòng tiền.

4) Lợi thế cạnh tranh các nhà đầu tư nên quan tâm

• Khoảng cách gần TP.HCM (90–120 phút lái xe) giúp tần suất quay lại cao hơn so với một số điểm nghỉ khác trong khu vực phía Nam; phù hợp nghỉ dưỡng cuối tuần (weekend/short break).
• Quỹ đất 23ha liên hoàn trên cùng một bờ biển: hiếm tại trung tâm Vũng Tàu – cho phép triển khai đại hệ sinh thái tiện ích thay vì chỉ một khối condotel lẻ.
• Kết cấu sản phẩm đa lớp (biệt thự + căn hộ + khách sạn 5★ + MICE) giúp đa dạng hóa nguồn cầu: gia đình, cặp đôi, đoàn MICE, sự kiện cưới, team-building…

5) Một vài lưu ý khi đầu tư loại hình đặc thù này

5.1 Pháp lý căn hộ nghỉ dưỡng/condotel

• Căn hộ nghỉ dưỡng thường là đất thương mại, thời hạn hữu hạn (không phải sổ hồng lâu dài như chung cư ở). Vì vậy nhà đầu tư cần kiểm tra rõ tính chất đất, mục đích sử dụng, thời hạn sở hữu và quy chế vận hành trước khi ký.
• Cam kết lợi nhuận (nếu có) mang tính thương mại; cần đọc kỹ hợp đồng quản lý/cho thuê, phí vận hành, chia sẻ doanh thu, điều kiện chấm dứt. (Lưu ý: The Maris quảng bá là dự án nghỉ dưỡng, không nên ngầm hiểu là “chung cư ở lâu dài” nếu không có cơ sở pháp lý rõ).

5.2 Tính mùa vụ & công suất phòng

• Vũng Tàu mạnh cuối tuần; ngày thường công suất có thể thấp nếu không kéo được MICE/sự kiện. Cần đánh giá dòng sự kiện quanh năm và chiến lược bán hàng của đơn vị vận hành.

5.3 Cạnh tranh vùng ven biển

• Cạnh tranh từ Hồ Tràm – Bình Châu, Long Hải, Phan Thiết… Do đó điểm khác biệt về trải nghiệm (bãi riêng, tiện ích lớn, ẩm thực/giải trí đêm) là bắt buộc.

5.4 Chi phí vận hành & khấu hao nội thất

• Căn hộ biển cần bảo trì, hay thế nội thất nhanh hơn do môi trường muối biển (ăn mòn). Nhà đầu tư nên lập dự phòng chi phí vận hành, đừng kỳ vọng “lợi nhuận ròng” quá cao năm đầu.

6. Góc nhìn dành cho nhà đầu tư Bắc – Nam

Nhà đầu tư phía Nam

• Ưu tiên căn hộ 1–2PN view biển để khai thác cuối tuần + cho thuê ngắn hạn. Điểm hòa vốn khả thi hơn vì công suất cuối tuần mạnh, chi phí di chuyển thấp, dễ “tự quản” hoặc bàn giao vận hành cho AHS.
• Biệt thự phù hợp nhóm tài sản lớn, hướng đến cho thuê nguyên căn cho đoàn gia đình/doanh nghiệp (retreat). Ưu tiên lô gần biển/clubhouse nhưng tránh cạnh trục ồn.

Nhà đầu tư phía Bắc

• Bài toán khoảng cách: bay đến sân bay Tân Sơn Nhất hoặc Long Thành (tương lai), di chuyển ~1.5–2 giờ về Vũng Tàu. Vì thế, nên chọn sản phẩm ít phải “có mặt thường xuyên”.
• Bàn giao cho đơn vị vận hành (AHS/đối tác) theo mô hình “giao chìa khóa”, minh bạch báo cáo doanh thu.
• Ưu tiên dòng căn hộ diện tích vừa – nhỏ, view đẹp để tối ưu tỷ suất lấp đầy/ADR.
• Nếu chọn biệt thự, hãy gắn với gói quản lý villa chuyên nghiệp (đón đoàn MICE/đám cưới/sự kiện) để giảm công sức vận hành từ xa.

7. Những mục cần kiểm tra trước khi đầu tư

• Chức năng đất & thời hạn sở hữu của từng dòng sản phẩm (condotel vs. ở).
• Đơn vị vận hành (hợp đồng, phí, chia sẻ doanh thu, KPI công suất).
• Tiến độ xây dựng thực tế (đã đóng nắp hầm, lên sàn, topping…?) và bảo lãnh ngân hàng (nếu có).
• Chính sách bán hàng (chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi nội thất) & cân đối dòng tiền cá nhân thay vì chỉ nhìn “lợi nhuận cam kết”.
• Quy hoạch lân cận: đường ven biển, bãi tắm công cộng, trung tâm thương mại, bến du thuyền và các yếu tố kéo khách khác.
• Bờ biển & hành lang an toàn: xói lở, triều cường, phương án bảo vệ bờ & bảo hiểm thiên tai
• Tiêu chuẩn nội thất (chống muối biển, chống ẩm), chi phí thay thế định kỳ.
• Bằng chứng nhu cầu MICE/sự kiện: đối tác lữ hành, lịch event địa phương, liên kết doanh nghiệp.
• So sánh cạnh tranh: giá/ADR công suất của khách sạn – resort khu vực Vũng Tàu – Hồ Tràm cùng phân khúc.

8. The Maris dành cho ai?

• Gia đình/Doanh nhân phía Nam: muốn sở hữu một second home biển dễ đi dễ về, có thể tự dùng 1–2 cuối tuần/tháng còn lại giao đơn vị vận hành. Trải nghiệm cảm giác đi du lịch trong chính căn nhà của mình.
• Nhà đầu tư tài sản lớn: thích biệt thự biển như một tài sản biểu tượng + công suất thuê đoàn lớn.
• Nhà đầu tư phía Bắc: tận dụng vận hành chuyên nghiệp, ưu tiên căn hộ view đẹp để “đầu tư từ xa”.

9. Khuyến nghị “có nên xuống tiền?”

Nên cân nhắc xuống tiền nếu anh/chị:

• Tìm tài sản nghỉ dưỡng ven biển có hệ sinh thái tiện ích – khách sạn 5★ – MICE để tối ưu công suất quanh năm;
• Ưu tiên vị trí gần TP.HCM (dễ đi – dễ cho thuê), hoặc ở miền Bắc nhưng chấp nhận mô hình đầu tư từ xa có đơn vị vận hành chuyên nghiệp;
• Chấp nhận đặc thù pháp lý condotel (nếu chọn căn hộ nghỉ dưỡng): thời hạn hữu hạn, chia sẻ doanh thu – cần rà soát hợp đồng chặt chẽ.

Nên thận trọng (chưa vội xuống tiền) nếu:

• Kỳ vọng sổ hồng lâu dài như chung cư ở cho căn hộ biển (không đúng bản chất nếu là sản phẩm nghỉ dưỡng);
• Phụ thuộc nặng vào cam kết lợi nhuận cố định;
• Chưa có kế hoạch tài chính cho phí vận hành – bảo trì – thay nội thất trong môi trường muối biển.

The Maris Vũng Tàu nổi bật nhờ quần thể 23ha “all-in-one” trên Bãi Chí Linh, có khách sạn 5★ do AHS/Eastin Grand vận hành và khoảng cách rất gần TP.HCM, hợp lý để khai thác cuối tuần/MICE. Điểm cần lưu ý kỹ là pháp lý sản phẩm (đặc biệt căn hộ nghỉ dưỡng), cơ chế chia doanh thu & phí vận hành, và tiến độ thực tế.

Nếu anh/chị tìm một tài sản nghỉ dưỡng có hệ sinh thái đủ lớn để “nuôi công suất”, The Maris đáng để xuống tiền có chọn lọc; còn nếu ưu tiên sổ lâu dài để ở như chung cư truyền thống, nên chuyển hướng sang dự án ở đô thị hoặc dòng second home có pháp lý ở rõ ràng hơn.